경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? 초보 경매공부 시작하기 전 알아야 할 것들

경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? 초보 경매공부 시작하기 전 알아야 할 것들

'경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?' 박희철(파이팅팔콘)_

 

경매를 시작하기 전에 알아야 할 것들 [경매 진행 절차]

1. 법원의 경매개시 결정 및 매각 준비 : 돈을 빌려줬지만 받지 못하는 상태의 채권자가 경매를 신청하면 법원은 검토 후 '경매개시결정'을 내린다. 그 후 법원에서는 매각할 부동산의 현재 상태 등에 대해 조사하고, 감정평가사가 매각 부동산의 가치를 평가하도록 시킨다.

2. 배당요구 종기 결정 및 신청 : 경매 매각 대금으로 채권자에게 돈을 나누어 주는 것을 '배당'이라고 한다. 해당 부동산과 관련해서 돈을 받아야 하는 권리자들은 법원이 정한 '배당요구 종기일(끝나는 날)'까지 필요 서류를 첨부해서 배당요구 신청을 해야 한다.

3. 매각 기일 : 매각 기일이라는 것은 '입찰하는 날'이다. 해당 물건지의 지방 법원에서 매각을 실시하게 된다. 입찰자는 11시 20분경(마감 시각은 법원마다 다르므로 반드시 미리 확인할 것)까지 입찰서와 보증금을 제출해야 한다. 법원은 입찰 금액을 비교한 후 공개(개찰)하는데, 이때 최고가로 입찰한 사람이 최고가매수신고인(낙찰자)이 되는 것이다.

 

 

 

4. 매각허가결정 및 확정: 매각허가결정은 낙찰일로부터 7일 후에 내려진다. 7일이 주어지는 이유는 이 기간 동안 낙찰자의 결격 사유나 경매 매각 절차상의 하자 여부를 심사해서 문제가 없어야 하기 때문이다. 이 기간동안 심사 후 문제가 없으면 매각허가결정이 된다. 이 시기가 낙찰자에게도 중요한데, 그 이유는, 낙찰을 받고 나서 해당 물건에 중대한 하자가 있거나 법원 서류 및 절차에 문제가 있다는 것을 발견한 경우에 낙찰자는 '매각불허가신청'을 할 수 있기 때문이다.

매각허가결정 후, 또 1주일 이내에 이의 신청이나 즉시 항고가 없으면 그때야 비로소 매각허가결정이 '확정'되고, 최고가매수신고인은 '매수인'이 된다. 그 후 법원은 2주 후, 대금 지급 기한을 정해서 통지서를 매수인에게 발송한다.

5. 잔금 납부와 소유권이전등기 : 매수인은 매각허가 확정일로부터 통상 4주 안에 낙찰 잔금을 납부해야 한다. 낙찰자가 잔금을 모두 납부하면 해당 부동산의 소유권을 취득할 수 있게 된다. 

6. 배당 : 낙찰자가 매각 대금을 모두 납부하면, 법원은 배당 기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지해서 배당을 실시한다. 배당 기일은 보통 잔금 납부로부터 약 1개월 뒤이다. 이렇게 경매 절차가 마무리된다.

 

 

  경매 진행 절차 간단 정리  

낙찰 후 ▶ (일주일) 법원이 낙찰자 심사 & 낙찰자는 해당 물건 문제 확인 '매각불허가신청'도 가능

▶ 매각허가결정 ▶ (일주일) 이의 신청 or 즉시항고

▶ 매각허가결정 '확정', 최고가매수신고인 '매수인'이 됨

▶ (2주 후) 법원이 대금 지급 기한(잔금 납부 기한) 통지서를 매수인에게 발송

▶ '매각허가 확정일'로부터 4주 안에 낙찰 잔금 납부

▶ 법원은 잔금 납부 기한(잔금 납부 완료) 이후 약 1개월 뒤 '배당 기일'로 정함

▶ 배당 기일에 배당을 요구한 채권자에게 통지하고 배당 실시

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'매수보증금'이란?

경매 물건에 입찰하기 위한 '계약금'을 말하는데, 보통 최저매각가격의 10%로 책정되고 낙찰받았으나 잔금을 미납할 경우에는 몰수된다.

물건 상세 내역을 살펴보면 '특별매각조건 매수보증금 20%'라는 문구를 찾아볼 수 있다. 매수보증금(입찰보증금)이 종전의 10%가 아닌 20% 또는 30%로 증액하는 이유는 이 사건이 매각되었다가 다시 진행되는 재매각 물건이라는 말이므로 좀 더 확실히 조사하고 검토해야 하는 것이다. 예를 들어 낙찰 후 낙찰자가 낙찰대금을 미납한 경우 재매각이 될 수 있는데, 이렇듯이 '재매각'이 된 경우 여러 이유가 있을 것이므로 입찰에 신중을 기하라는 의미로 생각해야 한다.