권리분석3 부동산 경매물건 임차인 권리분석(대항력 확정일자 최우선변제권)

 

 

경매권리분석 이렇게 쉬웠어? 권리분석3 임차인 권리분석

임차인의 권리를 분석하는 목적_

부동산을 점유하고 있는 임차인의 대항력 유무 확인.

배당 절차에서 보증금 전액을 배당받는지 확인.

낙찰자가 인수해야 하는 미배당 금액이 있는지 확인.

 

 

1. 임차권 분석의 핵심, 대항력

'대항력'은 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되어도 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를 말한다.

 

'대항력이 있는 임차인'이 경매 절차에서 보증금을 돌려받을 수 있는 방법_

- 법원에 배당요구를 신청해서 부동산이 낙찰되면 보증금을 배당 받는다.

  But 미배당 보증금이 있으면 나머지 보증금은 낙찰자가 반환해야 한다. 인수!

- 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 반환을 요구한다. 

   보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 한다.

 

 

  대항력 성립 조건  

임차인이 대항력을 확보하기 위해서는

임대차 계약 후, 주택을 인도 받아 실제로 점유하고, 반드시 전입신고를 해야 한다.

-> 전입한 그다음 날부터 대항력이 발생한다.  [대항력 발생일 ▶ 전입신고 다음 날 0시]

★ 이 조건이 계속 유지되어야 대항력이 존속된다. 경매가 진행되고 있는 부동산의 임차인은, 배당요구 종기일까지 대항력의 요건을 유지하고 있어야 한다. 만약 계약 기간 중에 이사를 가거나 다른 곳에 전입신고를 하면 권리가 사라진다.

 

  대항력의 인수와 소멸  

임차인의 '대항력이 발생한 시점'을 주의해서 확인해야 한다.

말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자에게 인수되지 않는다.

말소기준권리보다 대항력 발생 시점이 빠르면 낙찰자가 임대인의 지위를 이어 받아 임대차계약 기간 만료 전까지 임차인을 내보낼 수 없고, 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 (임대차계약 만기가 되면) 낙찰자가 보증금을 반환해줘야 한다.

 

 

2. 임차인 배당, 우선변제권을 확보하라.

대항력을 확보했다고 해서 무조건 배당받을 수 있는 것은 아니다.

경매 부동산이 낙찰되고 나면 돈을 받기 위한 권리들은 설정 일자 순서에 따라 배당이 되는데,

임차인의 배당은 '우선변제권'을 취득한 날을 기준으로 그 순서가 정해진다.

'우선변제권'이란 임차인이 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 말한다.

 

  우선변제권 확보 조건  

임차인이 우선변제권을 가지려면 '대항력(임대차 계약 + 점유 + 전입신고) + 확정일자'가 필요하다.

임대차계약서 원본을 가지고 주민센터에 가면 확정일자 도장을 받을 수 있다.

확정일자를 받으면 그 당시 임대차계약서가 실제로 존재했다는 것을 증빙해서 제3자에게도 임대차계약이 이루어졌다는 것을 알리게 된다.

 

이렇게 '우선변제권' 확보한 임차인은 배당을 위해서,

배당요구 종기일 이내에 배당요구 + 종기일까지 대항력 유지

 

 

 

 

 

  임차인의 배당 순위  

위의 절차를 모두 마친 임차인은 배당을 받을 수 있는데,

배당 순서에 해당하는 날은 '전입신고일'과 '확정일자'를 받은 날 중에서 더 늦은 날짜를 기준으로 정해진다.

(전입신고▶확정일자 : 확정일자를 받은 당일부터,

 확정일자▶전입신고 : 전입일자 그다음 0시부터,) 우선변제권 취득!

 

[ CASE ]

1. 전입신고 / 확정일자 → 말소기준권리

'대항력'과 '우선변제권' 모두 있음.

'우선변제권'이 말소기준권리보다 선순위이므로 가장 먼저 배당.

매각 대금이 보증금보다 많으면 전액 배당, 일부 배당받는다면 대항력이 있기에 낙찰자가 나머지 인수

 

2. 말소기준권리 → 전입신고 / 확정일자

'대항력' 없으며 '우선변제권'도 후순위.

배당 순서에 따라 남은 금액이 있으면 배당.

임차인이 배당받지 못한 보증금이 있더라도 (대항력이 없으므로) 낙찰자가 인수X

 

3. 전입신고 → 말소기준권리 → 확정일자

'대항력' 있으나 '우선변제권'은 후순위. (우선변제권은 '전입신고일'과 '확정일자' 중 더 늦은날을 기준)

배당 순서에 따라 남은 금액이 있으면 배당.

임차인이 배당받지 못한 보증금은 (대항력이 있으므로) 낙찰자가 인수

 

4. 확정일자 → 말소기준권리 → 전입신고

'대항력' 없으며 '우선변제권'도 후순위. (우선변제권은 '전입신고일'과 '확정일자' 중 더 늦은날을 기준)

배당 순서에 따라 남은 금액이 있으면 배당.

임차인이 배당받지 못한 보증금은 (대항력이 없으므로) 낙찰자가 인수X

 

 

3. 소액임차인을 위한 최우선 변제권

임차인을 보호하기 위한 법정 장치인 '최우선 변제권'은 보증금이 소액인 임차인이 배당 절차에서 다른 채권자보다 최우선하여 보증금 중 일정 금액을 돌려받을 수 있는 권리이다.

'최우선 변제권'은 전입 및 확정일자와 상관없이, 법에서 정한 소액보증금에 해당하는 임차인에게 최우선적으로 배당!

(말소기준권리보다 후순위인 임차인이더라도 해당)

소액임차인이라고 해서 무조건 보호해 주는 것은 아니다.

 

  최우선변제권 확보 조건 (대항력과 소액보증금)  

- 경매기입등기 이전에 '대항력(임대차계약 + 부동산의 인도 및 점유 + 전입신고)'을 갖춘다. 확정일자X

- 보증금의 액수가 '소액보증금의 범위'에 해당해야 한다.

- 배당요구 종기일 이내에 '배당요구'를 하고, 종기일까지 대항력 요건을 유지해야 한다.

 

최우선변제를 받기 위핸 보증금의 범위와 변제금액 한도는,

해당 부동산의 담보물권(근저당권, 담보가등기, 전세권 등) 설정 일자'를 기준으로 나눈다. 그리고 '지역별'로 나뉜다.

최우선변제금액은 경락 가액의 2분의 1을 넘지 못한다.