권리분석2 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리 찾기 4가지정리

권리분석 2 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리 찾기

 

경매 물건의 모든 권리들이 무조건 소멸되는 것은 아니기 때문에 주의가 필요하다.

위험한 물건은 피할 수만 있어도 되고, 걸러내야 하기 때문에 '가치가 있는 물건'을 선별하는 능력을 기르는 것이 중요하다.

매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리 4가지를 정리해 보고자 한다.

 

1. 배당요구하지 않은 선순위전세권

선순위전세권자가 경매신청이나 배당요구를 하면 전세권이 말소기준권리가 되어 소멸한다.

그렇지만 경매 신청을 하지 않아 말소기준권리보다 선순위인 전세권인데, 이 전세권자가 배당요구도 하지 않았다면 어떻게 될까? 이때 전세권은 낙찰자가 인수해야 한다. 낙찰자가 전세권자에게 전세 보증금을 대신 반환해야 한다는 것이다.

그렇기 때문에 이런 물건에 대해서는 인수해야 할 보증금을 감안해서 더 낮은 금액에 입찰해야 한다.

 

2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분

('가압류'가 빌려준 돈을 돌려받기 위해 채무자가 재산을 임시로 확보하는 것이라면) '가처분'은 돈이 목적이 아닌 어떤 특정한 행위를 하지 못하게 하는 것이다.

소유권 다툼 및 소송 등의 문제 발생이나 위험한 상황을 막기 위해, 소송과는 별도로 재빨리 가처분 신청을 하고 등기부등본에 기재해서, 해당 부동산에 다툼이 있음을 제3자에게 경고하는 것이다. (가처분 등기를 하면 해당 부동산의 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타 일체의 처분 행위가 금지된다.)

선순위 가처분은 말소기준권리가 될 수 없으며 낙찰자에게 인수되고,

후순위 가처분은 소멸되는 것이 원칙이다. 

 

 

그러나 후순위 가처분이더라도 낙찰자에게 인수되는 경우가 있다.

예를 들어 건물과 토지의 소유자가 다른 경우에, 토지 위의 건물을 소유한 자가 땅 주인에게 내야 할 임대료를 연체하여 '토지 위에 있는 건물을 철거하라'는 소송을 땅 주인이 제기하면서 가처분을 함께 신청했다. 이에 만약 건물을 철거하라는 판결이 내려지면, 가처분은 말소기준권리보다 후순위일지라도 이에 대한 부담은 낙찰자가 인수해야 하고, 잔금 납부에 그 건물을 그대로 철거당할 수도 있는 최악의 경우가 있을 수 있다.

'건물철거 및 토지인도청구 가처분'은 후순위라 해도 인수되는 권리이므로 절대 입찰해서는 안 될 물건이다.

 

3. 유치권

앞에서 살펴 본 '전세권'과 '가처분'은 등기부등본에 표시되는 권리다. 그렇지만 등기부등본에 기재되지는 않지만 낙찰자가 인수해야 하는 권리들도 있다. 이것이 바로 '유치권'과 '법정지상권'이다.

예를 들어, A가 B에게 집을 지어 달라고 맡겨서 공사가 끝나면 A는 건축비를 지급해야 그 집을 인도받을 수 있다. 그렇지만 자금 상태가 좋지 않아 돈을 줄 수 없는 상황에서는 B가 A로부터 돈을 받기 전까지 해당 부동산을 넘겨주지 않고 점유할 수 있는 권리가 있는데 이를 '유치권'이라고 한다.

유치권이 성립되는 물건은 낙찰자가 그 권리를 인수해야 하므로 주의해야 한다. 

 

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** 소유권이전 청구권가등기 **

'담보 가등기'와 '이전 가등기' 구분법 : 가등기는 등기부등본을 발급해 보면 대부분 '소유권 이전 청구권 가등기'라고 나온다. 이를 봤을 때 '담보가등기'인지 '이전 가등기'인지 구분이 되지 않는다. 이를 어떻게 구분해야 할까?

담보 가등기 - 누군가에게 내가 돈을 빌려주면서 그 사람 소유에 있는 부동산에 '가등기'를 설정하는 것을 말한다. 채무자가 채권자로부터 빌린 돈을 갚지 않을 경우를 대비해 채무자의 재산에 담보를 설정하는 것이다.

'가등기'(임시등기)는 본등기(진짜등기)를 할 요건이 갖춰지지 못한 경우에, 본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기를 말한다.

소유권 이전 가등기 - 이는 매매계약이 원인이 되는 경우인데, 매매계약을 체결하고 당장 소유권 이전 등기를 못 받을 때 먼저 해놓는 것을 말한다.

 

구분하는 법 : 등기부 등본에 '가등기'라고 되어 있다면 3가지로 구분해 볼 것!

1. 가등기권자가 직접 경매를 신청했다면, 이는 받을 돈이 있는 것이므로 담보가등기로 볼 수 있다.

2. 가등기권자가 법원에 채권 계산서를 제출했다면, 받을 돈이 있는 것이므로('채권 계산서'란 배당 금액에 이자를 계산해서 법원에 제철하는 서류를 말한다.) 이것도 담보 가등기로 볼 수 있다.

3. 가등기권자가 법원에 배당요구를 신청했다면, 받을 돈이 있으므로 배당금을 신청했을 것이므로 담보 가등기다.

 

 

 

즉, 위와 같이 어떤 채권이 있을 때 설정하는 것을 '담보 가등기'라고 하기 때문에 구분이 가능하다.

위에서 살펴본 바와 같이, 가등기권자가 배당요구를 신청했다면 받을 돈이 있다는 뜻이다. 그러면 그 가등기는 '담보 가등기'로 볼 수 있는데, 이는 말소 기준 권리가 될 수 있어서 '가등기 권리부터 시작해서 밑에 있는 권리가 다 소멸'하니 이런 물건은 권리 관계에 문제가 없는 물건이라는 뜻이다.

 

케이스로 예를 들면, 권리 관계에 '소유권 이전 청구권 가등기'라는 게 가장 먼저 설정되어 있다면, 이는 '이전 가등기'인지 '담보 가등기'인지 구별해야 한다.

경매신청권자 이름과 '소유권 이전청구권 가등기'를 걸어 놓은 사람의 이름이 동일하다면?

가등기권자가 받을 돈이 있으니까 경매를 신청했다는 뜻일 것이고, 그렇다면 이는 '담보 가등기'가 되는 것이다.

즉, 이 가등기가 '말소 기준권리'가 되고 그 권리부터 밑에 있는 모든 권리는 전부 소멸하는 경우다.

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4. 법정지상권

건물은 토지 위에 존재하는데, 건물과 토지의 소유자가 다른 경우도 있다. 건물주가 해당 토지를 빌려 '임대차계약'을 하고 토지등기부등본에 '지상권'을 설정하면, 이후에 토지의 주인이 바뀌더라도 건물주는 계속 그 토지를 사용할 수 있다. 이와 같이 다른 사람의 토지 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는 권리가 바로 지상권이다.

그런데 토지와 건물의 소유자가 지상권 등기를 하지 않더라도 자동적으로 지상권의 효력이 발생하는 경우가 있는데 이를 '법정지상권'이라고 한다. 법정지상권은 앞의 예와는 달리 토지와 건물을 '같은 사람'이 소유하고 있다가 매매나 경매 등으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라진 때에 건물주를 보호하기 위한 것이다.

법정지상권이 성립되면, 건물주는 새로운 토지 주인의 의사에 관계없이 해당 토지 위의 건물을 계속 사용할 수 있다. 즉 토지만 경매로 나온 물건에 '법정지상권'이 성립되는 건물이 있을 경우, 토지를 낙찰받더라도 마음대로 사용할 수 없으므로 주의가 필요하다.